8月13日，房產(chǎn)交易和服務(wù)平臺貝殼正式登陸紐約證券交易所，成為“中國居住服務(wù)平臺第一股”。

此次貝殼找房發(fā)行價(jià)為20美元，高于此前給出的17-19美元定價(jià)區間，共計發(fā)行1.06億股ADS（美國存托股），另可行使1590萬(wàn)美國存托股超額配股權。

照此計算，貝殼赴美IPO共籌集資金約24.4億美元，成為繼2018年3月愛(ài)奇藝（24億美元）之后，在美最大規模IPO的中資企業(yè)。

上市首日，貝殼開(kāi)盤(pán)價(jià)報35.06美元，開(kāi)盤(pán)即大漲75%，最終收報37.44美元，收漲87.20%，市值突破420億美元。

由于在中國房產(chǎn)交易領(lǐng)域開(kāi)創(chuàng )性的發(fā)展“平臺模式”，建立ACN（經(jīng)紀人合作網(wǎng)絡(luò )），推出真房源數據庫“樓盤(pán)字典”等服務(wù)，貝殼一度被視為行業(yè)“顛覆者”。

這家由傳統地產(chǎn)經(jīng)紀公司轉型而來(lái)的互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)，逐步重構了整個(gè)行業(yè)生態(tài)，成為中國最大的居住服務(wù)平臺。

招股書(shū)顯示，2019年貝殼房產(chǎn)及租賃交易總額（GTV）已經(jīng)達到2.1萬(wàn)億元，交易訂單突破220萬(wàn)筆。

實(shí)際上，貝殼所在的賽道，已經(jīng)涌入越來(lái)越多的互聯(lián)網(wǎng)巨頭，他們或有資金優(yōu)勢，或有流量?jì)?yōu)勢。

所以，對于貝殼來(lái)說(shuō)，在美上市只是一個(gè)發(fā)展中的里程碑，它意味著(zhù)新征程的開(kāi)始。

2019年，貝殼的平臺交易規模僅次于阿里。從房產(chǎn)交易到包括金融在內的居住服務(wù)承載著(zhù)貝殼的想象空間。

下一步，貝殼需要向資本市場(chǎng)講述新故事，做出新成績(jì)。所以，420億美元市值只是開(kāi)始？

貝殼突圍戰：從垂直到平臺

據招股書(shū)，貝殼找房創(chuàng )始人兼董事長(cháng)左暉發(fā)布了一封致股東信，講述了貝殼這個(gè)組織的獨特性——“我們堅定的選擇長(cháng)期利益，選擇做‘正確’的事情而不是快速成功的事情，我們對走捷徑有天然的反感?！?/p>

左暉指出，做難而正確的事，是其理解并相信的成功之道。而這件“難而正確的事”，按照貝殼最新市值，公司價(jià)值達到420多億美元。

而在2020年3月，貝殼宣布上市前最后一輪融資后估值達到140億美元；短短5個(gè)月時(shí)間，漲了2倍多。

成立只有2年的貝殼為什么起步就是超級獨角獸？

在過(guò)去相當的長(cháng)一段時(shí)間里，居住市場(chǎng)都充斥著(zhù)三大基本矛盾：消費者與服務(wù)者由于信息不對稱(chēng)，導致的供需矛盾；經(jīng)紀人之間為了保證績(jì)效，產(chǎn)生的競爭矛盾；房地產(chǎn)行業(yè)周期導致經(jīng)紀行業(yè)出現沉淀矛盾。

這些矛盾疊加導致的結果是，發(fā)布虛假房源，捏造、散布漲價(jià)信息等行業(yè)亂象頻頻出現。

2018年4月，定位新居住服務(wù)的房產(chǎn)交易和服務(wù)平臺貝殼應運而生。

從誕生之初，貝殼就挑戰著(zhù)傳統房產(chǎn)中介的陋習，一改過(guò)去線(xiàn)下“自營(yíng)模式”，建立起了線(xiàn)上交易網(wǎng)絡(luò )，主打真房源，讓房產(chǎn)交易變得高度透明。

這樣做的本質(zhì)是，挑戰傳統流量交易方式，用產(chǎn)業(yè)互聯(lián)網(wǎng)的邏輯重構房產(chǎn)交易鏈條，向平臺化方向發(fā)展。

相較于“自營(yíng)模式”，平臺化的最大優(yōu)點(diǎn)是，更容易大規?？焖購椭?，生意有更大的想象空間。

這個(gè)模式的“B面”是，貝殼被視為挑戰舊秩序、打破老常規的顛覆者角色，它的一舉一動(dòng)受到行業(yè)內外廣泛關(guān)注，甚至一度遭到一些業(yè)內人的抵制。

但貝殼發(fā)動(dòng)的這場(chǎng)變革志在必得，它堅持要做“第一個(gè)吃螃蟹的人”。

華興資本就是貝殼堅定的支持者。據華興資本集團董事長(cháng)、基金創(chuàng )始合伙人包凡透露，當時(shí)有一批新興的線(xiàn)上房產(chǎn)中介平臺發(fā)展的非常好，很多機構都擠破腦袋，華興卻“逆流“重注鏈家（貝殼前身）。

一個(gè)簡(jiǎn)單的邏輯是，從A fund of future的角度出發(fā)，在“衣、食、住、行”領(lǐng)域，華興資本已經(jīng)投資了一些新經(jīng)濟企業(yè)，而在“住”這個(gè)巨大的賽道中，斷定也會(huì )出現一家超級平臺型公司。

在與左暉進(jìn)行一次深入交流后，包凡就基本確定鏈家就是其在尋找的“超級平臺”。

公開(kāi)信顯示，華興資本旗下的華興新經(jīng)濟基金在2016年成為鏈家B輪領(lǐng)投方，并在鏈家C輪、貝殼D輪持續加注，此外，華興投行團隊也在此次貝殼IPO中擔任主承銷(xiāo)商的角色。

上線(xiàn)后，貝殼為了消除房產(chǎn)交易行業(yè)亂象，提升消費者服務(wù)體驗，推出了兩個(gè)重要產(chǎn)品：“樓盤(pán)字典”和“VR看房”，貫徹其真房源的宗旨。

“樓盤(pán)字典”是基于鏈家10多年積累下來(lái)的房源而建立的一份數據化、標準化的房產(chǎn)清單。它涵蓋房間門(mén)牌號、標準戶(hù)型圖、配套設施信息、歷史交易價(jià)格等多維真房源信息，真房源率達到95%以上。

在貝殼上線(xiàn)前，鏈家是中國最大的房產(chǎn)經(jīng)紀品牌，也是最早做真房源的企業(yè)，其房源信息就可以精確到樓層、房號等。

截至2020年6月30日，貝殼的“樓盤(pán)字典”已經(jīng)涵蓋了中國332個(gè)城市54.9萬(wàn)個(gè)住宅小區約2.26億處房產(chǎn)。

除了“真房源”，貝殼還提出“真體驗”，推出了“VR看房”、“VR講房”、“VR帶看”等產(chǎn)品，力圖讓購房者能夠沉浸式看房，在線(xiàn)感受房產(chǎn)的空間和方位，再加上經(jīng)紀人語(yǔ)音講解，實(shí)現線(xiàn)上交互體驗。

得益于創(chuàng )新的房產(chǎn)交易和服務(wù)模式，貝殼的交易規模這兩年迅速壯大。

2019年，公司總收入460億元，較2018年的286億元同比上漲60.6%；調整后EBITDA（稅息折扣及攤銷(xiāo)前利潤）為29.17億元，同比暴增381%。

凈利潤方面，2020年上半年，貝殼凈利潤達16.1億元，相比上年同期的5.6億元增長(cháng)188.6%。

截至2020年6月30日，其流動(dòng)資金總額為399.1億元，較年初增加63.7億元。

據中投公司（CIC）報告，2019年貝殼創(chuàng )造了2.1萬(wàn)億元的GTV，促成超220萬(wàn)筆住房交易，成為中國最大的住房交易和服務(wù)平臺，以及所有行業(yè)的第二大商務(wù)平臺，僅次于阿里巴巴。

新故事：從房產(chǎn)交易到居住服務(wù)

在做“難而正確的事”上面，貝殼已經(jīng)初具成效。隨著(zhù)企業(yè)上市，貝殼需要向資本市場(chǎng)講述全新的故事，而這個(gè)故事就是提供覆蓋全產(chǎn)業(yè)的居住服務(wù)。

如果將不動(dòng)產(chǎn)住宅的全產(chǎn)業(yè)鏈進(jìn)行劃分，大致可以分為：制造、交易、居住和以金融為代表的服務(wù)支持四個(gè)領(lǐng)域。

貝殼過(guò)去的業(yè)務(wù)主要集中在交易環(huán)節，包括存量房和新房交易。從其營(yíng)收規模來(lái)看，存量房是其基本盤(pán)，不過(guò)，新房交易相關(guān)收入近兩年在快速增加。

招股書(shū)顯示，2019年，貝殼存量房交易服務(wù)收入達245.69億元，同比增加21.9%，占全年總收入的比重達到53.39%。

同期，新房交易部分收入達到202.74億元，占總收入比重為44.06%。

貝殼集團主要營(yíng)收來(lái)源

然而，房屋買(mǎi)賣(mài)交易是一個(gè)相當低頻的業(yè)務(wù)，畢竟，一個(gè)人一輩子購買(mǎi)房屋的次數非常有限。

這意味著(zhù)，消費者在貝殼平臺上停留的時(shí)間是有限的，即使單筆訂單金額再大，但產(chǎn)生的交易數非常有限。

在房屋交易市場(chǎng)建立深厚的護城河后，貝殼開(kāi)啟了居住計劃——將觸角延升到更廣闊居住服務(wù)領(lǐng)域，深入產(chǎn)業(yè)鏈高頻消費環(huán)節。

而居住領(lǐng)域服務(wù)的開(kāi)展，很大程度上還要依賴(lài)貝殼的ACN網(wǎng)絡(luò )。通過(guò)定義經(jīng)紀人的特點(diǎn)，以及與作業(yè)區域和能力的匹配，再加上線(xiàn)下物理社區屬性之間的關(guān)系，貝殼可以設置更多的業(yè)務(wù)角色，提供更為全面的服務(wù)。

貝殼找房CEO彭永東在接受媒體采訪(fǎng)時(shí)曾表示，未來(lái)這種人店模式將變成基礎設施，并且會(huì )成為另一個(gè)賽道的基礎設施。

在他看來(lái)，居住領(lǐng)域的生意可以分為“房子內部的空間、社區的空間、社區外的空間”三個(gè)部分，“從1到N，需要不斷將新居住服務(wù)類(lèi)目疊加到人店模式上來(lái)?！?/p>

2020年4月，在貝殼新居住大會(huì )上，彭永東就一次性?huà)伋隽肆笥媱?，其中，入局家裝和社區服務(wù)被看作是貝殼布局居住服務(wù)的重要舉措。

據介紹，“被窩家裝”是貝殼發(fā)布的全新家居服務(wù)平臺，主打“以標準精工實(shí)現個(gè)性設計”，用戶(hù)既可以選擇獨立設計師，又可以選用局裝、整裝套餐來(lái)構繪理想的家，而施工交付環(huán)節則統一由被窩精工提供標準化服務(wù)以確保交付質(zhì)量。

為了更好的服務(wù)社區，貝殼還推出了社區生活小程序?！跋Ｍ磥?lái)貝殼上每一家門(mén)店可以更好的服務(wù)所在的社區。無(wú)論社區居民打印一個(gè)文件，還是去做一些求助，包括復印、社區周邊生活的服務(wù)，都可以通過(guò)貝殼生活小程序、基于門(mén)店的物聯(lián)網(wǎng)絡(luò )獲得?！迸碛罇|說(shuō)。

截至目前，貝殼已經(jīng)在房子內部空間、社區空間者兩個(gè)生意上做了不少文章，比如加入了搬家、家政、家居用品銷(xiāo)售等眾多服務(wù)，形成了業(yè)務(wù)聯(lián)動(dòng)。

這次IPO，貝殼招股書(shū)稱(chēng)，募集的資金除了用于研發(fā)，以繼續投資公司的平臺功能和基礎設施技術(shù)，還將用于新房交易服務(wù)擴展、服務(wù)產(chǎn)品多樣化及向新區域擴展業(yè)務(wù)，以及一般公司目的。

除此之外，金融服務(wù)也是貝殼未來(lái)想象空間的一個(gè)所在。

在招股書(shū)中，貝殼稱(chēng)，其搭建的集團業(yè)務(wù)由三部分組成：貝殼找房旗下的平臺、技術(shù)型資產(chǎn)；以鏈接門(mén)店業(yè)務(wù)為主的中介服務(wù)資產(chǎn)；宜居泰和名下以貝殼金服、鏈鏈金融、理房通為主的金融資產(chǎn)。

在二級市場(chǎng)投資者看來(lái)，房產(chǎn)交易說(shuō)到底還是一個(gè)高杠桿生意，貝殼數萬(wàn)億GTV背后蘊藏的金融服務(wù)商機充滿(mǎn)想象。一個(gè)可參考的案例是，阿里巴巴的成長(cháng)路徑，它也是先做交易，再做金融服務(wù)，之后每項業(yè)務(wù)都是巨無(wú)霸。

房產(chǎn)電商新格局

值得一提的是，貝殼正式提交招股書(shū)后一周，房產(chǎn)綜合服務(wù)商易居宣布與阿里巴巴達成戰略合作，阿里加碼投資成為易居第二大股東，并與易居成立合資公司出擊在線(xiàn)房產(chǎn)交易平臺。

合資公司由阿里巴巴控股，持股比例達85%；易居僅占股15%，首期投入金額高達50億元。

據悉，雙方將在線(xiàn)上線(xiàn)下房產(chǎn)交易、數字營(yíng)銷(xiāo)和交易后相關(guān)服務(wù)等領(lǐng)域開(kāi)展深度合作，推動(dòng)房產(chǎn)服務(wù)行業(yè)走向全面數字化、智能化。

今年5月，京東也上線(xiàn)了“自營(yíng)房產(chǎn)”業(yè)務(wù)，不同于過(guò)往只扮演平臺角色，新業(yè)務(wù)的上線(xiàn)意味著(zhù)京東正式參與到房產(chǎn)交易環(huán)節。

互聯(lián)網(wǎng)電商巨頭前赴后繼涌入房產(chǎn)電商賽道，曾經(jīng)不是對手的如今成了對手。很顯然，在他們眼里，房產(chǎn)電商一定是一個(gè)值得挖掘的市場(chǎng)。

《晚點(diǎn)LatePost 》援引恒大首席經(jīng)濟學(xué)家任澤平的測算數據稱(chēng)，中國住房地產(chǎn) 2018 年總市值 321 萬(wàn)億元，相當于美國的 2.4 倍。當中每年有 6 萬(wàn)多億元價(jià)值的住宅換手、12-13 萬(wàn)億元新房賣(mài)出，再算上租房，就是一年 25 萬(wàn)億元成交額的大市場(chǎng)，相當于阿里電商三年的成交額。

有意思的是，巨頭們進(jìn)入這個(gè)市場(chǎng)時(shí)，都紛紛先盯上了新房銷(xiāo)售領(lǐng)域。而這個(gè)細分領(lǐng)域的潛力也可以從貝殼的財務(wù)數據中窺探一、二。

據招股書(shū)，2019年，貝殼營(yíng)收達到460.15億元，同比增長(cháng)60.63%，幾乎是2018年營(yíng)收（286.46億元）同比增速（12.31%）的近4倍。

而2019年同比增加的173億元中，有近130億來(lái)自新房交易服務(wù)。2018、2019年，貝殼新房交易服務(wù)收入分別為74.72億元和202.74億元，同比增速分別達16.4%和171.33%。

新房交易服務(wù)收入在貝殼總營(yíng)收的比重也在快速提升——從2018年占比25.17%上升到了2019年的44.06%。

在去年11月舉行的2019新經(jīng)紀峰會(huì )上，貝殼董事長(cháng)左暉明確表示，未來(lái)5年整個(gè)新房市場(chǎng)將會(huì )達到12萬(wàn)億，這其中，預計超過(guò)50%是經(jīng)紀公司的市場(chǎng)。

可以想見(jiàn)，互聯(lián)網(wǎng)電商巨頭的加入將使得這個(gè)賽道火藥味越來(lái)越濃。

知名地產(chǎn)分析師嚴躍進(jìn)分析認為，阿里、京東具有互聯(lián)網(wǎng)基因，對線(xiàn)上交易更為熟悉，在流量方面也存在明顯優(yōu)勢；但房產(chǎn)交易不同于商業(yè)零售，動(dòng)輒百萬(wàn)、千萬(wàn)的網(wǎng)上交易，需要嚴格遵守規則，受不定因素影響也比較大。如果平臺沒(méi)有嚴格落實(shí)管理責任，將會(huì )影響公信力。

隨著(zhù)貝殼上市，“公司資金實(shí)力將會(huì )增強，會(huì )有更多企業(yè)加盟合作，平臺規模效應將獲得提升?！眹儡S進(jìn)認為，在當前形勢下，貝殼的ACN模式可以讓房源和中介等資源信息共享，可以防范各類(lèi)假信息等充斥房地產(chǎn)市場(chǎng)的情況，同時(shí)傭金方面也不會(huì )打價(jià)格戰。

不過(guò)，類(lèi)似平臺多少會(huì )帶有搶資源的一面，所以，他認為，其它中大型中介不會(huì )主動(dòng)加入，都是小中介加入以后，專(zhuān)業(yè)水平肯定會(huì )被拉低，若是出現中小中介不好好服務(wù)客戶(hù)，導致各類(lèi)公關(guān)危機，這個(gè)時(shí)候就會(huì )影響此類(lèi)平臺的建設。

相比其它電商業(yè)務(wù)，房產(chǎn)交易平臺有房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性。嚴躍進(jìn)提到，全新的競爭格局下，比拼的關(guān)鍵還是消費者服務(wù)。

左暉看起來(lái)已經(jīng)下定了攻艱的決心。他在致股東信中稱(chēng)，貝殼會(huì )不斷進(jìn)入產(chǎn)業(yè)新的領(lǐng)域并選擇“又臟又累”，會(huì )用online倒逼offline的服務(wù)者成長(cháng)，也會(huì )用offline的服務(wù)者倒逼online的工程師深入產(chǎn)業(yè)，用很酷的理念和很酷的手段，對傳統的、沉重的、又臟又累的商業(yè)，進(jìn)行大刀闊斧的改造和升級。

IPO后的貝殼，要成為“未來(lái)認知中更酷的企業(yè)”，它還需要時(shí)間和努力。